Предлагаемый закон о жилищных компаниях в Таиланде: революция для иностранных инвесторов?

Жесткий контроль номинального владения в Таиланде: что меняется?

Долгие годы иностранные инвесторы обходили строгие законы Таиланда о собственности, используя номинальные структуры — создавая компании с тайским большинством акций, которые на деле служили инструментом для иностранного владения. Этот обходной путь подрывал юридическую ясность и справедливость рынка. В апреле 2026 года правительство Таиланда подняло проблему номинального владения до национальной повестки, 23 государственных агентства обязались координировать действия и усилить финансовый контроль за недвижимостью.

Почему закон о жилищных компаниях важен

Основная проблема в том, что действующие законы ориентируются на доли владения акциями (классическое разделение 51% тайских акций и 49% иностранных), но часто не учитывают фактический контроль и бенефициарное владение. Многие компании существуют лишь для владения жилой недвижимостью иностранцев, не ведя реальной деятельности. Юристы Таиланда сейчас выступают за принятие специального Закона о жилищных компаниях, что может кардинально изменить инвестиционные условия для экспатов и иностранных покупателей.

Международный опыт: уроки Сингапура, Новой Зеландии и Гонконга

Таиланд не одинок в решении таких задач. Несколько стран внедрили эффективные механизмы для предотвращения злоупотреблений корпоративными структурами на рынке недвижимости:

• Сингапур: вводит дополнительный налог на сделки с недвижимостью для компаний в размере 65%, что эффективно отпугивает спекулятивные создания компаний.
• Новая Зеландия: классифицирует любую компанию с более чем 25% иностранного контроля как зарубежную структуру, требующую строгого одобрения для покупки жилой земли.
• Гонконг: взимает высокие гербовые сборы со всех корпоративных покупателей, закрывая лазейки для офшорных компаний иностранных инвесторов.

Эти модели показывают, что сочетание юридических определений, тестов контроля и финансовых стимулов способно ограничить злоупотребления номиналами.

Основные положения предлагаемого закона Таиланда

Закон о жилищных компаниях предложит ряд ключевых изменений:

• Четкая классификация компаний: компании, владеющие более 70% активов в жилой недвижимости без значительного дохода от бизнеса, будут классифицироваться как жилищные компании и подлежать специальной регистрации.
• Фокус на фактическом контроле: власти будут анализировать не только доли акций, но и источники финансирования и конечных бенефициаров. Компании с фактическим иностранным контролем могут лишиться права владения землей.
• Налоговые ограничения: жилищные компании с существенным иностранным участием столкнутся с повышенными налогами на передачу, гербовыми сборами (15–20%) и ежегодными налогами на недвижимость, что сделает номинальные схемы финансово невыгодными.
• Прозрачные альтернативы: закон будет поощрять легальные пути для иностранных резидентов, такие как длительные аренды (до 50 лет) и участие в программе долгосрочной визы резидента, связанной с инвестициями в недвижимость.

Последствия для экспатов и инвесторов

Для экспатов и иностранных инвесторов эти реформы означают переход к большей прозрачности и соблюдению правил. Время легких номинальных схем может закончиться. Инвесторам стоит учитывать:

• Выбор между долгосрочной арендой и программами резидентства, одобренными Советом по инвестициям.
• Рост затрат и рисков при использовании корпоративных структур для жилой недвижимости.
• Вероятность более автоматизированного и основанного на данных контроля, снижающего эффективность неформальных договоренностей.

В конечном итоге закон направлен на выравнивание условий для граждан Таиланда и приближение страны к международным стандартам. Для иностранных инвесторов адаптация к этим изменениям будет необходима не только для соблюдения закона, но и для долгосрочной безопасности вложений в недвижимость Таиланда.

Итог: движение Таиланда к закону о жилищных компаниях — важный этап. Хотя некоторые привычные пути иностранного владения могут закрыться, откроются более прозрачные и устойчивые варианты инвестирования. Экспатам и инвесторам стоит внимательно следить за развитием событий и консультироваться с профессионалами, чтобы успешно ориентироваться в новых условиях.

Источник: Pattaya Mail