Undang-Undang Perusahaan Perumahan Thailand yang Diusulkan: Perubahan Besar bagi Investor Properti Asing?

Penertiban Kepemilikan Nominee di Thailand: Apa yang Berubah?

Selama beberapa dekade, investor asing telah menavigasi hukum properti yang ketat di Thailand dengan menggunakan struktur nominee—mendirikan perusahaan dengan mayoritas saham Thai yang sebenarnya berfungsi sebagai kendaraan kepemilikan asing. Cara ini menjadi masalah yang terus berlanjut, merusak kejelasan hukum dan keadilan pasar. Pada April 2026, pemerintah Thailand mengangkat isu nominee ke agenda nasional, dengan 23 lembaga negara berjanji melakukan aksi terkoordinasi dan pengawasan keuangan yang lebih ketat terhadap kepemilikan properti.

Mengapa Undang-Undang Perusahaan Perumahan Penting

Tantangan utama adalah bahwa undang-undang yang ada fokus pada rasio kepemilikan saham (pembagian klasik 51% Thai, 49% asing), namun seringkali gagal mengatasi kontrol aktual dan kepemilikan manfaat. Banyak perusahaan hanya ada untuk memegang aset residensial bagi orang asing, tanpa menjalankan bisnis nyata. Para ahli hukum di Thailand kini mendorong adanya Undang-Undang Perusahaan Perumahan—langkah yang bisa mengubah secara fundamental perhitungan investasi bagi ekspatriat dan pembeli asing.

Model Internasional: Pelajaran dari Singapura, Selandia Baru, dan Hong Kong

Thailand bukan satu-satunya negara yang menghadapi tantangan ini. Beberapa negara telah menerapkan kerangka kerja kuat untuk mencegah penyalahgunaan entitas korporasi di pasar properti:

• Singapura: Menerapkan bea materai tambahan sebesar 65% untuk pembelian properti oleh perusahaan, secara efektif menghalangi pembentukan perusahaan spekulatif.
• Selandia Baru: Mengklasifikasikan setiap perusahaan dengan kontrol asing lebih dari 25% sebagai entitas luar negeri, yang harus melalui proses persetujuan ketat untuk pembelian tanah residensial.
• Hong Kong: Memungut bea materai tinggi pada semua pembeli korporasi, menutup celah bagi perusahaan cangkang yang digunakan investor asing.

Model-model ini menunjukkan bahwa kombinasi definisi hukum, uji kontrol, dan disinsentif fiskal dapat membatasi penyalahgunaan nominee.

Pilar Utama Undang-Undang Thailand yang Diusulkan

Undang-Undang Perusahaan Perumahan yang diusulkan akan memperkenalkan beberapa perubahan penting:

• Klasifikasi Korporasi yang Jelas: Perusahaan yang memegang lebih dari 70% aset di properti residensial, tanpa pendapatan bisnis substansial, akan diklasifikasikan sebagai Perusahaan Perumahan dan wajib registrasi khusus.
• Fokus pada Kontrol Aktual: Otoritas akan melihat lebih jauh dari rasio kepemilikan saham untuk memeriksa sumber pendanaan dan kepemilikan manfaat akhir. Perusahaan yang terbukti dikendalikan secara de facto oleh asing bisa kehilangan hak kepemilikan tanah.
• Disinsentif Pajak: Perusahaan Perumahan dengan kepemilikan asing signifikan akan dikenai pajak transfer lebih tinggi, bea materai (15–20%), dan pajak properti tahunan, sehingga struktur nominee menjadi tidak menarik secara finansial.
• Alternatif Transparan: Undang-undang ini akan mendorong jalur sah bagi penduduk asing, seperti perpanjangan hak sewa (potensial hingga 50 tahun) dan partisipasi dalam program Visa Penduduk Jangka Panjang yang terkait dengan investasi properti.

Implikasi bagi Ekspatriat dan Investor

Bagi ekspatriat dan investor asing, reformasi ini menandakan pergeseran menuju transparansi dan kepatuhan yang lebih besar. Masa kemudahan pengaturan nominee mungkin akan berakhir. Sebagai gantinya, investor perlu mempertimbangkan:

• Apakah akan mengejar hak sewa jangka panjang atau program residensi yang disetujui oleh Dewan Investasi.
• Biaya dan risiko yang meningkat dalam menggunakan struktur perusahaan untuk properti residensial.
• Kemungkinan penegakan hukum yang lebih otomatis dan berbasis data, mengurangi efektivitas pengaturan informal.

Pada akhirnya, undang-undang yang diusulkan bertujuan menciptakan lapangan bermain yang setara bagi warga Thailand dan mendekatkan Thailand pada praktik terbaik internasional. Bagi investor asing, beradaptasi dengan perubahan ini akan sangat penting—tidak hanya untuk kepatuhan hukum, tetapi juga untuk keamanan jangka panjang dalam properti Thailand.

Kesimpulan: Langkah Thailand menuju Undang-Undang Perusahaan Perumahan adalah momen penting. Meski mungkin menutup beberapa jalur kepemilikan asing yang familiar, ini juga membuka pintu bagi opsi investasi yang lebih transparan dan berkelanjutan. Ekspatriat dan investor sebaiknya mengikuti perkembangan dengan cermat dan mencari nasihat profesional untuk menavigasi lanskap yang terus berubah ini.

Sumber: Pattaya Mail