태국 주택회사법: 외국인 거주자와 투자자가 알아야 할 사항

태국의 명의신탁 소유 단속: 무엇이 바뀌나?

수십 년간 외국인 투자자들은 태국의 엄격한 부동산 법률을 피해 명의신탁 구조를 활용해 왔습니다. 즉, 실제로는 외국인 소유를 위한 수단인 태국인 과반수 회사 설립이 그것입니다. 이러한 편법은 법적 명확성과 시장 공정성을 훼손하는 지속적인 문제였습니다. 2026년 4월, 태국 정부는 명의신탁 문제를 국가적 의제로 격상시키고 23개 정부 기관이 협력하여 부동산 보유에 대한 재정 감시를 강화하겠다고 약속했습니다.

주택회사법이 중요한 이유

기존 법률은 주로 주식 보유 비율(전형적인 51% 태국인, 49% 외국인 분할)에 초점을 맞추지만, 실제 지배력과 실질 소유권을 제대로 다루지 못하는 것이 핵심 문제입니다. 많은 회사가 실제 사업 없이 외국인 주거 자산 보유만을 위해 존재합니다. 태국 내 법률 전문가들은 이제 주택회사법 제정을 주장하고 있으며, 이는 외국인 거주자와 구매자들의 투자 환경을 근본적으로 바꿀 수 있습니다.

국제 모델: 싱가포르, 뉴질랜드, 홍콩의 사례

태국만 이런 문제에 직면한 것은 아닙니다. 여러 국가가 부동산 시장에서 법인 악용을 막기 위해 강력한 제도를 도입했습니다:

싱가포르: 법인 부동산 구매에 65%의 추가 인지세를 부과해 투기성 회사 설립을 효과적으로 억제합니다.
뉴질랜드: 외국인 지분이 25%를 초과하는 회사를 해외 법인으로 분류해 주거용 토지 구매에 엄격한 승인 절차를 적용합니다.
홍콩: 모든 법인 구매자에게 높은 인지세를 부과해 외국인 투자자의 페이퍼 컴퍼니 활용 허점을 차단합니다.

이들 모델은 법적 정의, 지배력 검증, 재정적 제재의 조합이 명의신탁 남용을 억제할 수 있음을 보여줍니다.

태국 제안법의 핵심 내용

제안된 주택회사법은 다음과 같은 주요 변화를 도입할 예정입니다:

명확한 법인 분류: 주거용 부동산 자산이 70% 이상이고 실질적 사업 수입이 없는 회사는 주택회사로 분류되어 특별 등록 대상이 됩니다.
실제 지배력 중점: 당국은 주식 보유 비율을 넘어서 자금 출처와 최종 실소유자를 조사합니다. 사실상 외국인 지배 회사는 토지 소유권을 박탈당할 수 있습니다.
세금 제재: 외국인 지분이 높은 주택회사는 양도세, 인지세(15~20%), 연간 재산세가 높아져 명의신탁 구조가 경제적으로 매력적이지 않게 됩니다.
투명한 대안: 장기 임대(최대 50년 가능)와 부동산 투자 연계 장기 거주 비자 프로그램 참여 등 합법적 경로를 장려합니다.