タイの新提案「住宅会社法」：外国人不動産投資家にとってのゲームチェンジャー？

タイの名義所有取り締まり：何が変わるのか？

何十年もの間、外国人投資家は名義所有構造を利用してタイの厳しい不動産法を回避してきました。これは、実質的に外国人所有を目的としたタイ人多数の会社を設立する方法です。この抜け穴は法的な明確性と市場の公平性を損ねる問題として続いてきました。2026年4月、タイ政府はこの名義問題を国家課題として位置づけ、23の政府機関が連携して不動産保有の財務調査を強化することを約束しました。

住宅会社法が重要な理由

現行法は株式保有比率（典型的には51％タイ人、49％外国人）に焦点を当てていますが、実際の支配権や実質的所有者を十分にカバーしていません。多くの会社は外国人の住宅資産を保有するだけで実質的な事業活動を行っていません。タイの法務専門家は現在、専用の住宅会社法を提唱しており、これは駐在員や外国人買主の投資環境を根本的に変える可能性があります。

国際モデル：シンガポール、ニュージーランド、香港からの教訓

タイだけがこの課題に直面しているわけではありません。複数の国が不動産市場における法人の悪用を防ぐための強力な枠組みを導入しています：

• シンガポール：法人による不動産購入に対して65％の追加印紙税を課し、投機的な会社設立を実質的に抑制しています。
• ニュージーランド：25％以上の外国支配を受ける会社を海外法人と分類し、住宅用地購入に厳格な承認手続きを義務付けています。
• 香港：すべての法人購入者に高額な印紙税を課し、外国人投資家が利用するペーパーカンパニーの抜け穴を塞いでいます。

これらのモデルは、法的定義、支配権の検証、財政的抑止策を組み合わせることで名義所有の悪用を抑制できることを示しています。

提案されているタイの法の主要な柱

住宅会社法案は以下の重要な変更を導入します：

• 明確な法人分類：住宅不動産資産が70％超で、実質的な事業収入がない会社は住宅会社と分類され、特別な登録義務が課されます。
• 実質的支配権の重視：当局は株式比率を超えて資金源や最終的な実質所有者を調査し、実質的に外国人支配と認定された会社は土地所有権を失う可能性があります。
• 税制上の抑止策：外国人所有が大きい住宅会社には譲渡税、印紙税（15～20％）、年次固定資産税が増加し、名義構造の経済的魅力を低下させます。
• 透明な代替手段：長期リース（最大50年程度）や不動産投資に連動した長期居住ビザプログラムへの参加など、正当な外国人居住者向けの道を促進します。

駐在員と投資家への影響

これらの改革は、駐在員や外国人投資家にとって透明性と法令遵守の強化を意味します。簡単な名義会社設立の時代は終わりを迎えつつあります。今後は以下を考慮する必要があります：

• 長期リースやBOI（投資委員会）承認の居住プログラムの利用。
• 住宅用不動産に法人構造を使う際のコストとリスクの増加。
• より自動化・データ駆動型の監視強化により、非公式な取り決めの効果が減少する可能性。

最終的に、この法案はタイ国民との公平な競争環境を整え、タイを国際的なベストプラクティスに近づけることを目指しています。外国人投資家にとっては、これらの変化に適応することが法的遵守だけでなく、長期的な不動産の安全保障のためにも不可欠です。

まとめ：タイの住宅会社法への動きは画期的な出来事です。外国人所有の従来のルートを閉ざす一方で、より透明で持続可能な投資の道を開きます。駐在員や投資家は動向を注視し、専門家の助言を得て変化に対応することが重要です。

出典：Pattaya Mail